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在物权法制定过程时,业主的建筑物区分所有权中,争议较大的是涉及广大业主的切身利益的车位、车库的所有权归属问题。
一种意见认为,车位、车库应当归业主共有。主要理由是:(1)车位、车库已经摊入建筑成本,开发商将其再次买卖或者出租,侵害了业主的利益;(2)在房屋销售过程中,开发商处于强势,如果车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属,对业主不利。
另一种意见认为,车位、车库的归属,业主与开发商有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。主要理由是:(1)从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看,对车位、车库的归属,在商品房买卖合同中都有约定;从其他国家和地区看,车位、车库一般也归业主个人所有。(2)车位、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿地等应当共用,规定业主共有很难操作。(3)开发商是否把车位、车库摊入成本,和商品房销售价格的高低没有必然联系,而且,也很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中;目前对价格管理部门是否应当公开开发商的建筑成本仍有不同意见。(4)对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要,应当做出行政管理的强制性规定,但地下车库和地面上的停车场,作为独立设施,如果不允许开发商销售或者出租,可能影响开发商建造车位、车库的积极性,对业主不利。
实际上,《物权法》采用了第二种意见,《物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时为了平衡当事人各方权益,《物权法》第七十四条第一款、第三款分别规定 “建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”、“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。同时在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条明确“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。”“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”即建设单位按照配置比例将车位、车库出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,符合《物权法》第七十四条的规定,视为满足业主的需要。
综上所述,我国现行的法律法规采纳约定说,规定车位车库由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定归属,若车位车库占用业主共有道路或其他场地增设车位的,该车位为业主共有。