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现时有关房地产纠纷越来越层出不穷、复杂繁多,有必要收集有关房地产纠纷案件的意见,以方便广大同仁及房地产相关从业人员参考。
一、居民住宅小区的外墙面所有权属于谁
《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定,居民住宅小区的外墙面不属于专有部分,单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二:一是不以盈利为目的;二是为了更好地利用专有部分,增加专有部分的舒适度,增加专有部分的安全,同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定,同时要正确处理相邻关系,不得侵害相邻业主的权益。小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。(擅自《民事审判指导与参考》第35辑)
二、具备商品房买卖实质性要件的合同,不能认定为预约合同
根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定,当事人签订《购房合同》后,如果具备了商品房买卖合同的主要条件,且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的,应当认定合同为商品房买卖合同。(擅自《民事审判指导与参考》第36辑)
三、土地承包经营权转包后承包地被征收,如何认定被征地农户
根据《农村土地承包法》第39条之规定,土地承包经营权通过转包、租赁等形式流转的,土地承包经营权并未发生移转。承包地被依法征收后,应当认定土地承包经营权人为“被征地农户”。(擅自《民事审判指导与参考》第36辑)
四、出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实,应当如何承担责任
对因欺诈而订立的租赁合同,如不违反法律强制性规定,受欺诈方可以自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。受欺诈方没有行使撤销权,租赁合同有效成立的,在合同履行过程中,如该欺诈行为导致欺诈方违约的,欺诈方承担违约责任,不宜认定为缔约过失责任。(擅自《民事审判指导与参考》第37辑)
五、投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条的规定,认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨用地主张认定合同无效,应不予支持。(擅自《民事审判指导与参考》第37辑)