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案件情况:
2010年,委托人王某花费近百万元从被告黄某手中买下广州市天河区的一套房屋。由于房屋交易时的客观原因,黄某当时无法将户口从该房屋迁出,双方遂在房屋买卖合同中一致约定:因黄某暂不能迁出户口,须挂靠在该房屋上三年;如黄某占用户口导致王某及家人无法入户,或者影响王某将房屋转卖,黄某须将户口及时迁出;上述各项每逾期一天,均按楼价千分之一的违约金支付给王某。黄某的户口挂靠期满后,经王某多次催促,仍拒绝将户口迁出,其行为已严重影响王某转卖该房屋及其小孩入户。王某经催促、沟通都无法解决问题,遂寻求法律途径维权。
办案经过:
接受王某委托后,钟乐军律师团队立即着手研究案件,考虑到要求对方迁出户口这一主张不在法院主管范围之内(即属于公安户籍部门的管辖范围,法院不受理该项诉讼请求),故打算先用律师函的方式催告黄某履行义务。在《律师函》中,钟乐军律师详细阐明了案件事实、法律分析,并对黄某提出了严正的处理意见,催促其尽快将户口从王某房屋上迁出,并按照合同约定支付巨额违约金。《律师函》发出之后,由于黄某已更换住址无法送达,钟乐军律师便着手起诉事宜。
参照房屋买卖市场行情和相关法院判决,考虑到房屋买卖合同中约定的违约金标准过高、可能明显超过王某受到的损失,因此,确定一个合理的违约金诉讼请求便成为关键,原因在于:主张的违约金过高,会导致诉讼费过高,使得诉讼成本增加;主张的违约金过低,又将对黄某起不到督促和惩罚的作用,使王某的损失难以得到弥补。钟乐军律师在充分研究相关判决和市场交易行情,综合考虑诉讼成本的情况下,计算出了一个合理的违约金请求数额,并且基于诉讼策略的需要在诉讼请求中仍坚持要求对方迁出户口,将黄某起诉至天河区人民法院。
案件结果:
本案立案后,黄某迫于我方主张的违约金的压力,在开庭前一个月便主动联系王某,将户口从该房屋上迁出。庭审时,我方主动撤回要求对方迁出户口的诉讼请求,并就违约金的诉讼请求作出充分的说明,详细阐述王某因黄某逾期迁出而造成的损失巨大,与违约金主张的金额基本相符,并就王某的种种无理辩解做出了针对性回复。2017年9月,广州市天河区人民法院一审判决被告黄某向王某支付大额违约金。通过一系列的诉讼技巧,钟乐军律师成功帮助当事人王某促使黄某主动迁出户口,并获判大额违约金,最大限度维护了当事人的合法权益。