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借名购房,指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并将房屋所有权登记在出名人名下,但约定实际出资人享有房屋权益的行为。在司法实践中,实际出资人为借名人,登记的房屋所有权人为出名人。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致,房屋的真实权利状态未如实公示,借名购房行为发生后,借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况层出不穷。
一、借名买房的原因
(一)规避因身份带来的购房限制、规避法律或者政策
购买房产需要一定的资格,实际购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋,以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定或为了享受更低的首付额度、更长的贷款年限。
(二)贪图便宜享受优惠
比如,单位建集资房的,价格实惠,但单位员工却没有经济实力,单位有明文规定,集资房只对本单位员工出售,所以购房人与员工私下签订买房协议,以该员工的名义先签订购房合同,所有房款均由购房人支付,并另外给该员工一定的转让费,待到房产证下来以后,再根据协议办理过户手续。
(三)转移财产逃避债务
债务人不履行到期债务的,债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先就把房屋登记在他人名下,给债权人和法院以自己无财产的假象。
(四)简便手续,减少税费
比如,父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。
二、司法实践中对借名购房实际权利人的认定
司法实践中,一般从以下四个方面对实际权力人进行认定:
(一)涉诉房屋产权证登记为谁,由谁保管
房屋产权证书是房屋产权的重要凭证,产权人一般不会随意交给他人。出资方如有证据证明自己长期保管房屋产权证书,而借名方不能提供证据证明出资方持有的原始房屋产权证书具有非法性之时,可以初步考虑认定出资方就房屋享有的权属。
(二)涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付
依据常理,自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。
(三)涉诉房屋由谁长期支配使用
相关房屋由谁长期支配使用也是认定真实权利人的一个重要依据。出资方如能提供相关的水电费、煤气费、物业管理费等票据,证明相关房屋一直由其居住,并进行了装修,而借名方对此不能作合理解释,可以作为认定出资人为房屋实际权属人的因素之一。
(四)房屋出卖方的证明
房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人,当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。
出资方如能在以上四个方面提供充分证据,证据之间亦能互相得到印证,且形成完整的证据链条,在不涉及违法和损害第三人利益的情形下,法院可以认定相关房屋归实际出资人所有。
三、如何降低“借名买房”风险
鉴于借名买房存在诸多风险,本律师建议消费者应尽量通过正规方式购房,若不得已需要借名买房时,应注意以下几个方面,力求将风险降至最低:
(一)借名买房之前,首先弄清楚欲购房屋的性质,房屋能否上市交易,借名购买是否违反国家政策性规定,防止将来无法取得房屋所有权。
(二)签订书面协议。为与借款合同相区分,书面协议中应明确双方的借名买房合同关系,可以请第三方见证合同。
(三)注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请朋友作见证、进行录音录像等。
(四)注意保存购房手续,付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等),购房发票,房产证书等书面证据材料