在线咨询 |
联系我们 |
一、案情经过
丁某某、孙某某系夫妻,二人原系本溪满族自治县田师付镇大堡村村民。1972年,在大堡村阎家沟建有52平方米石瓦结构住宅一处,并于1984年3月10日办理了房屋产权执照,产权登记人为孙某某。1994年,丁某某、孙某某二人以六百元的价格将此房卖给了李某。后李某又将此房转卖给本溪日报社退休工人赵某某(现已去世)。1999年4月22日,赵某某又将此房以一千元的价格卖给了被告张某某,该房屋产权执照也一并交给了张某某。2010年3年5日,张某某和丁某某、孙某某的儿子孙某又私自签订了一份房屋动迁补偿协议。2015年,丁某某、孙某某以张某某未经其同意私自和赵某某(现已故)签订房屋买卖合同,并私自将本人的果树动迁补偿款领走以及私自毁掉本人所有的果树及房屋中的二道门为由,向本溪满族自治县人民法院提起诉讼,要求:1、判决被告与赵某某于1999年4月22日签订的房屋买卖合同无效;2、判决被告与孙某于2010年3月5日签订的协议无效;3、判决被告返还原告应得的果树补偿款4063元;4、判决被告支付原告占用房屋十年的使用费12000元;5、判决被告赔偿原告二道门损坏费150元;本案诉讼费用由被告负担。
二、法院裁判
本溪满族自治县人民法院经审理,认为:财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。财产所有权的取得,不得违反法律规定。民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。原告丁某某、孙某某于1994年前将属于自己所有的、坐落在本溪满族自治县田师付镇大堡村阎家沟处的52平方米石瓦结构平房,以六百元的价格将房屋卖给案外人李某,李某将房款付清后,原告将房屋及院内附属物、地上附着物、房屋产权执照一并交付给李某,至此,原告已完成了对自己财产的完整处分。案外人李某在取得房屋所有权和使用权后,将房屋卖给案外人本溪日报社退休工人赵某某,赵某某于1999年4月22日又将房屋卖给本案被告张某某,相对于本案原告丁某某、孙某某而言,该涉案房屋已多次转让,几易其手,既使该涉案房屋存在动迁费争议,也与本案原告无关。
“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”的规定,最早见于1999年5月6日国务院办公厅国办发(1999)39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款。而原告丁某某、孙某某将房屋出售给案外人李某,李某将房屋出售给赵某某,赵某某又将房屋出让给被告张某某的最后时间是1999年4月,在此期间,国家政策和法律法规均没有出台明确的禁止此种行为的规定。依据《中华人民共和国民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”的规定,原告将自有房屋自愿处分给案外人李某的民事行为有效。本案被告张某某于1999年4月22日从他人手中购买了涉案房屋,其交易行为不在国家政策和法律法规的禁止性规定之内。本案原告丁某某、孙某某不但在起诉前另拥有农村宅基地,而且起诉前已变户为城镇居民,其身份已不再是农村集体经济组织成员,不再是田师付镇大堡村的村民,也就不再享有田师付镇大堡村集体经济组织成员的相关权利,在法律和事实上已经失去了作为农村集体经济组织成员要求维护自身合法权利的资格。
综上,原告丁某某、孙某某对涉案房屋已不再享有所有权和处分权,其在本案中的所有诉求均与涉案房屋有关,鉴于原告已无权对涉案房屋主张权利,故本院对原告的诉讼请求不予支持。遂判决驳回原告丁某某、孙某某的诉讼请求。
三、律师说法
农村宅基地使用权是一种用益物权,主要具有如下特点:1.宅基地的所有权归集体。2.宅基地使用权的主体是特定的农村居民。依照我国《土地管理法》和国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》的规定,取得宅基地使用权的主体必须是农村村民,且“一户只能拥有一处宅基地”,禁止城镇居民在农村购置宅基地。3.宅基地使用权具有有限性。这主要表现在宅基地使用权的处分权上,《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,这就使农村村民处分宅基地使用权受到了严格的限制。
在司法实践中,处理农村宅基地使用权转让纠纷应当把握以下原则:1、宅基地使用权不得单独转让,必须是在出卖房屋时才能一并转让。2、转让宅基地使用权必须同时具备以下条件:一是转让人应当拥有二处以上的住房或宅基地;二是受让人没有住房和宅基地;三是转让人与受让人一般应为同一集体经济组织内部的成员;四是转让行为须得本集体经济组织同意;五是宅基地使用权必须随合法建造的住房一并转让。
本案中,原告丁某某、孙某某的农村房屋连同宅基地几经转手,最后归有本溪市城镇户口的张某某所有,但是由于其转让合同是在1999年4月份以前签订完成的,而当时的法律和政策并没有禁止城镇户口人员购买农村房产,法无禁止即合法,因此,法院据此驳回了原告的诉讼请求。