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一、拆迁人与被拆迁人未就拆迁补偿问题签订拆迁补偿协议或达成一致意见的,不属于人民法院受理民事诉讼的范围。
人民法院判决理由:
法院认为:根据2014年12月29日广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室作出穗房征群字【2014】27号《信访复函》内容可知,广州市国土房管局越秀分局撤管一德路xxx号(旧部前xx号)房屋,并于2001年8月30日将交由番禺供销社回迁安置的房屋发还给麦某、张某良、张某电,由麦某、张某良、张某电接收管理此8套回迁房屋、收租至今。现本案麦某、张某良、张某电诉求的是确认其是涉讼8套房屋的所有权人及办理过户和产权登记手续,而广某公司则认为回迁8套房屋面积严重超过原房屋面积,进行反诉要求退还广州市越秀区一德路xxx号1501-1504房屋,要求麦某、张某良、张某电支付超面积22.9874平方米住宅性质房屋补偿款及占用一德路xxx号1501-1504房屋的费用。由此可见,本案双方并未就一德路xxx号(旧部前xx号)房屋拆迁补偿问题达成一致意见。在涉讼8套房屋面积严重超过原房屋产权面积的情况下,一审法院以双方未就拆迁调换补偿问题签订拆迁补偿协议,麦某、张某良、张某电与广某公司也没有签订拆迁补偿协议或就拆迁补偿问题达成一致意见为由,认为麦某、张某良、张某电直接提起民事诉讼程序要求确认其为广州市越秀区一德路xxx号1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507房和广州市越秀区一德路xxx号403房所有权人以及要求广源公司协助办理上述房屋的过户和产权登记手续,以及广某公司反诉要求麦某、张某良、张某电退还房屋、支付超面积补偿费和占用费,违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项的规定,依法应予以驳回麦某、张某良、张某电的起诉和广某公司的反诉并无不妥,本院予以维持。
二、认定逾期回迁违约金的计算标准,以房屋拆迁安置协议为准,如没有更强依据而提出异议的,不被法院支持。
人民法院判决理由:
法院认为:关于逾期回迁违约金的计算标准。吕某明、吕某坚、吕某辉上诉主张“每月违约金的计算标准为涉案房屋面积32.37平方米*20元/平方米*50%=323.7元”,实为对逾期回迁违约金的计算基数提出异议。根据涉案《广州市房屋拆迁安置协议》的约定,“由建佳公司按照每月每平方米18元的标准支付临迁费即每月582元”,一审法院以约定的每月临迁费金额582元为逾期回迁违约金的计算基数,认定逾期回迁违约金的计算标准为“临迁费582元*50%=298元”,并无不当。吕某明、吕某坚、吕某辉上诉坚持该项违约金的计算基数为“涉案房屋面积32.37平方米*20元/平方米”,并据此主张“每月违约金的计算标准为涉案房屋面积32.37平方米*20元/平方米*50%=323.7元”,依据不足,本院不予采纳。
三、逾期回迁违约金受诉讼时效限制,如对方认为超过诉讼时效,则认为没有超过诉讼时效一方需举证证明诉讼时效中断依法重新计算的具体时间。
人民法院判决理由:
法院认为:关于逾期回迁违约金的诉讼时效。吕某明、吕某坚、吕某辉虽表示“多次以多种方式向建佳公司追讨包括逾期回迁违约金在内的费用”,但并未举证证明其向建佳公司追讨逾期回迁违约金即诉讼时效中断的具体时间,一审法院认定其主张的2006年4月10日至2014年1月7日期间的逾期回迁违约金超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效,对其该期间的逾期回迁违约金请求不予支持,处理并无不当。吕某明、吕某坚、吕某辉上诉坚持“建佳公司支付2006年4月10日至2014年1月7日期间的逾期回迁违约金”的请求,缺乏证据支持,本院不予采纳。
四、被拆迁房屋的承租人签订房屋拆迁安置协议后去世,该安置协议的权利义务应由其生前同住人员承受,拆迁人与房屋产权人应将回迁房屋交付给该同住人员回迁使用。该同住人员与房屋产权人之间的租赁关系,可由双方协商或另循合法途径解决。
人民法院判决理由:
法院认为:关于吕某明、吕某坚、吕某辉是否有权回迁使用回迁房。涉案《广州市房屋拆迁安置协议》约定的被拆迁房屋实际居住人口为六人,拆迁时的户口本载明吕某明、吕某坚、吕某辉的户籍均登记在涉案被拆迁房屋,吕某丙实质是代表该被拆迁房屋的所有实际居住人口签订《广州市房屋拆迁安置协议》。吕某丙去世后,该安置协议的权利义务应由其同住人员即吕某明、吕某坚、吕某辉承受。根据涉案《广州市房屋拆迁安置协议》的约定,建佳公司应履行通知和安排吕某明、吕某坚、吕某辉回迁的义务。鉴于涉案回迁房“副楼403房”现实际由潘某接收,一审判决建佳公司及潘某将该“副楼403房”交付给吕某明、吕某坚、吕某辉回迁使用,并无不当。潘某上诉不同意向吕某明、吕某坚、吕某辉交付该“副楼403房”,理据不足,本院不予支持。至于吕某明、吕某坚、吕某辉入住后与潘某之间的租赁关系或租金标准的确定,可由双方协商或另循合法途径解决。
五、签订房屋拆迁补偿安置协议的其中一方当事人为数人时,如在协议中没有约定对该方当事人的数人之间分配规则的,则该数人中的其中一人无权单独请求对方当事人只向其一人履行协议约定的义务。
人民法院判决理由:
法院认为:何某、刘某于2014年共同与开发区土地开发中心等签订了《房屋拆迁补偿安置补充协议(一)》,上述补充协议虽然约定增加安置面积160平方米,但并无就何某或刘某占有该调增160平方米安置面积的份额作出具体约定,之后,何某与刘某也未能对该160平方米如何分配达成一致意见,故根据合同相对性原则,开发区土地开发中心只能向何某及刘某两人履行补充协议项下的义务,至于该160平方米怎么分配属于何某和刘某的内部问题,与开发区土地开发中心没有直接的关系。现何某依据该补充协议主张开发区土地开发中心先向其个人交付全部增加的160平方米安置面积,并与其签订安置房购买协议,但作为共同签约方的刘某则表示其占有上述增加安置面积的三分之一,即刘某并未放弃其作为签约方的实体权利。而何某又不同意开发区土地开发中心将增加的安置面积同时交付给何某和刘某,因此,何某上诉坚持要求开发区土地开发中心提供安置新村的安置房给予其个人选择,其选择后签订安置房购房合同,并向其个人交付选定的160平方米的拆迁安置房,显然缺乏合同和法律依据,本院不予支持。