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今年春节新型冠状病毒感染的肺炎疫情突发,各省市纷纷发布关于加强疫情防控工作的通知公告,各类营业性文化娱乐场所、商场等各类经营场所均被迫暂停营业,租赁商铺、场地经营的企业、个体工商户也为此承受了巨大的冲击和影响。疫情之下,我们看到多家企业诸如万达、华润置地、龙湖等集团纷纷宣布减免商户租金,更是看到“近日,广州/深圳某某房东为XX栋共XX户租户减免半个月租金共计约XX万”的同类新闻报道。此背景下,各行各业乃至房屋承租方就“疫情期间房租可以减免吗”等问题议论纷纷。今天,笔者将带着大家站在理性视角正确看待疫情期间的“房租减免”。
房租是否减免,不仅需要了解各省市各地区出台的相关政策措施,也需要结合相关租赁合同履行的具体情况个案分析。
对于合同有相关约定的,我们应该审查租赁合同是否有不可抗力、情势变更等条款,再进一步查看条款是否对“瘟疫、传染性疾病,政府紧急政策”等情形进行了明确的约定,如有约定,则按约定履行即可。
对于合同没有约定的营业用途的租赁而言,是否减免租金可以区分为以下几种情形:
其一,对被政府部门明令强制停止关闭的场所导致营业受限的行业,因租赁合同根本上无法履行,与不可抗力事件具有直接的因果关系,承租方可要求出租方全部或者部分减免租金。
其二,对在政府要求下持续经营的行业,不论承租方是否持续经营或者自行停止经营的,出租人均无须减免租金。
其三,对政府采取管控措施,但并未命令强制停止营业的行业,该类行业仍可持续经营但仍受疫情很大影响导致收入锐减的,我们建议承租方基于情势变更向出租方提出租金减免的合同变更要求,与出租方积极协商,更建议双方依据公平原则,换位思考、妥善处理。
其四,如果仅是出租方出于自身原因自行停止的营业,无法构成不可抗力,则承租方不得强制要求出租方免除或者减少租金。
对于合同没有约定的居住(住宅)用途的租赁而言,承租人可能也会提出:我在微信朋友圈、各类微信群都看到大家在转发《致全省业主(房东)的减租倡议书》、《致全市业主(房东)的减租倡议书》。因此,同样主张疫情期间可以不支付租金。对此,笔者认为,针对行业协会所发布的两份倡议书所倡议的租金减免,并不具体强制性,最终决定权仍取决于房东。是否减免租金,需依法根据具体情况进行析:
其一,租户因疫情防控要求在所租住房子里接受隔离,则减免租金的主张一般不能成立。
其二,租户仅因自身原因,如恐惧疫情而不想短时间内回到居住地,或者公司要求延期复工,笔者认为房屋实际仍由租户放置物品使用中,以上情形对租户的房屋使用权并无较大影响,租户要求房东减免房租并不合理。
其三,如果是因疫情防控措施给房屋的正常使用带来了实质性影响,致使租户无法进入房屋(如政府采取封村封路等),则租户可以以不可抗力为由要求房东减免部分租金或延长租住时间。但应做好证据的收集。
其四,出租方拒绝租户进入使用租赁的房屋,这种情形可能比较少见。笔者认为,疫情的发生并不实质影响租户对房屋的使用,一般而言,只要租户配合社区物业做好检查检疫等工作,则有权使用房屋。如果存在该情形,租户可申请排除妨碍并要求出租人承担违约责任。
为了让大家更进一步地站在理性视角正确看待疫情期间的“房租减免”,笔者收集整理了各省市出台的相关规范性文件、各高院印发的实施意见、法律指引以及广州市与各区出台的政策措施。供大家参照了解。
省市规范性文件
《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》
三、进一步减轻企业经营负担。(九)减轻企业租金负担。国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金,减半收取第二、三个月租金;鼓励其他物业持有人根据实际情况,适当减免租金。免租金两个月以上的企业,按免租金月份数给予房产税困难减免。
《湖北人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》
一、减轻企业负担。2.减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业,3个月房租免收、6个月房租减半。鼓励疫情期间各类中小微企业发展载体减免承租企业租金等相关费用,对减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地,省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助,每个基地补助总额不超过200万元。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。
《上海市人民政府关于印发上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》
二、切实为各类企业减轻负担。(九)减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的,先免收2月、3月两个月租金;对间接承租的企业,应确保租金减免落到实处,使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业,相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业,缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。
《江苏省政府关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的若干政策措施》
二、加大财税政策扶持力度。9.对承租国有经营性房产的中小企业和个体工商户,可以减免或减半征收1-3个月的房租;资金支付困难的,可以延期收取租金。对租用其他经营用房的,支持地方研究制定鼓励业主(房东)减免租户租金的奖励办法。
《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》(川办发[2020]10号)
一、加大减负支持力度。(四)对承租国有资产类经营用房的中小企业,减免1至3个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金,各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。对在疫情期间减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地,省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助,每个基地补助总额不超过200万元。
《海南省人民政府办公厅关于印发海南省应对新型冠状病毒肺炎疫情支持海南旅游企业共渡难关六条措施的通知》
三、减免房屋租金。对承租国有(含集体)资产类经营用房的旅游企业减免2020年一季度租金;对承租其他经营用房的,地方政府鼓励业主(房东)为旅游企业减免租金,具体由双方协商解决。
司法文件
《浙江省高级人民法院民事审判第一庭印发关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)的通知》(浙高法民一[2020]1号)
第二条第7款:租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。
《内蒙古自治区高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》
三、与疫情有关的合同纠纷。20.民营企业因延期复工影响其经营收入,同时还要承担职工工资、租赁费用等运营成本,对其在疫情期间因租赁房屋产生的费用,确实无法支付的,可通过延长租期、减免租金的方式组织双方当事人协商解决,一般不宜以解除合同的方式解决。
广州市及各区政策措施
《广州市人民政府办公厅关于印发支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》(穗府办规〔2020〕1 号)
八、降低房租成本。对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业,减免2020年2月份和3月份物业租金(免租的承租户当前应无拖欠租金)。
对于因疫情所减免的租金,在国企年度经营业绩考核中予以剔除。鼓励产业园区、科技企业孵化器的业主单位和运营单位为承租的中小微企业减免租金,对执行情况较好的视情况予以奖励,并在提质增效、资格认定等方面加大支持力度。
九、降低专业市场租金。承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方,应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金,且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。
对租用其他物业经营的,鼓励业主方为专业批发市场开办方减免或降低租金,鼓励专业批发市场开办方对中小微企业减免或降低租金。对执行情况较好的由市商务发展专项资金给予重点扶持,并在今后的市场转型升级中加大支持力度。
《关于印发广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条措施的通知 》(荔府办规 〔2020)1号)
第四条 【租金优惠】对疫情期间租用区属国企经营用房的中小微企业,免收2个月房租,其他物业按照广州市相关措施执行。
鼓励商务楼宇、科技园、科技企业孵化器、众创空间等为承租的入驻企业减免租金和物业管理费。
倡议经济联社、经济社对承租集体经营性物业的入驻企业减免租金和物业管理费,具体由租赁双方协商。
《天河区关于应对新冠肺炎疫情支持企业健康发展的十五条政策措施》(穗天府规〔2020〕1号)
十、降低企业租金负担。对承租区属国有企业物业经营线下商业实体店的中小微企业和承租天河区人才公寓的家庭(个人)免除2020年2月和3月物业租金,减半计收4月和5月租金。
鼓励大型商务楼宇、商场、园区、村改制公司等业主减免租金。对疫情期间为区内受疫情影响企业累计减免租金超过50万元的,在资格认定、人才入户、子女入学、人才公寓分配等方面加大支持力度。
《广州市白云区人民政府办公室关于印发白云区复工复产八条政策措施的通知》(云府办[2020]10号)
四、减轻企业负担。
(七)减免物业租金。对承租区属及下属镇街所属国有、集体资产类经营性物业的企业,免收2个月物业租金。
对承租村社集体经营性物业的企业,推动村社免收1个月以上物业租金。
对租用其他经营性物业的企业,鼓励业主(房东)为租户适当减免物业租金,具体由双方协商。
《广州市越秀区人民政府办公室关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业平稳健康发展的十条措施的通知》(越府办规〔2020〕1号)
三、租金减免支持
对承租区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业,减免2020年2月份和3月份物业租金(免租的承租户应无拖欠租金)。承租区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方,应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金,且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。
对租用其他经营用房的,鼓励业主方为专业市场、租户企业减免租金,由行业商会、协会提供减免方案范本推进双方协商确定。对有效提供减免租金的业主,在今后的市场转型升级中加大支持力度。
鼓励产业园区、孵化器减免入驻企业租金。对疫情期间累计减免企业租金超过100万元的产业园区,给予30万元一次性奖励;对疫情期间累计减免企业租金超过30万元的孵化器,给予10万元一次性奖励。
《海珠区人民政府办公室关于印发海珠区积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业政策的通知》(海府办规〔2020〕1号)
一、租金减免
对承租区属国有企业物业,用于线下商业实体店经营的中小微企业以及涉及保障城乡运行必需(供水、供电、油气、通讯、公共交通、环保、市政环卫等行业)、疫情防控必需(医疗器械、药品、防护用品生产运输和销售等行业)企业,减免2020年2月份和3月份物业租金。
鼓励全区商务楼宇、产业园区、科技企业孵化器等的业主单位和运营单位为承租的入驻企业减免租金和物业管理费,用实际行动为广大企业减轻负担,具体减免方式和比例建议各商务楼宇、产业园区、科技企业孵化器参考市的有关标准制定并执行。
倡议全区各经济联社、经济社对承租其物业的运营方减免租金和物业管理费。
《广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区应对新型冠状病毒肺炎疫情暖企稳企二十条的通知》(增府办规〔2020〕1号)
四、减轻企业负担
16.减免租金。对租用我区国有资产类经营用房受疫情影响较大不能正常经营且无拖欠租金的企业,租金实行“一免两减半”,即2020年2月份房租免收,3月、4月房租减半,房租减半部分可延期两个月缴纳,不计算滞纳金。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。对减免园区中小微企业租金的科技园区、创业基地、孵化器等载体按租金减免部分的50%比例给予补助,每个园区最高50万元。
《广州市番禺区人民政府关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情扶持中小微企业复工复产的若干措施的通知》(番府〔2020〕9号)
四、支持减免中小微企业经营用房租金。对承租区属国有资产类经营用房的实体经营中小微企业,免收2、3月份房租后再减半4月份房租。鼓励产业园区、科技企业孵化器的业主单位和运营单位为承租的中小微企业减免租金,并在提质增效、资格认定等方面加大支持力度。鼓励业主(出租屋主)对中小微企业及来穗务工人员适当减免租金。
《广州市花都区人民政府关于印发花都区 “抗疫暖企”六条的通知》(花府〔2020〕2号)
第二条 暖企共渡难关
4.租金减免。对在本区注册纳税且租用区属国企经营用房的中小企业,免收2个月房租。对租用其他经营用房的,建议业主(房东)为租户减免1个月以上租金,具体由双方协商解决。对于因疫情所减免的租金,在国企年度经营业绩考核中予以剔除。组织区工商联、行业协会、商会等机构,积极推动疫情期间行业性的纾困减租。鼓励产业园区、科技企业孵化器的业主单位和运营单位为承租的中小企业减免租金。以上免收租金必须惠及实际经营者和承租户。
《从化区人民政府关于印发从化区关于支持工业企业在打赢疫情防控阻击战过程中健康发展的政策措施的通知》(从府规〔2020〕3号)
二、减轻企业经营负担
(四)降低房租成本。针对承租区属国有企业物业的防护口罩和防护服生产企业,免除2020年2月至4月共3个月份物业租金,减半收取2020年5月-7月共3个月物业租金。
《广州市黄埔区人民政府 广州开发区管委会关于印发广州市黄埔区、广州开发区、广州高新区“暖企8条”的通知》(穗开管〔2020〕1号)
第六条【租金减免】对租用区属国企经营用房的企业,免收1个月房租、减半2个月房租。房租减半部分可延期两个月缴纳,不计算滞纳金。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。
《广州南沙关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情关爱企业共克时艰的十条政策措施》(穗南府办规〔2020〕1号)
第三条 租金减免。对租用区属国企经营用房、仓库的企业,免收1个月、减半2个月租金。租金减半部分可延期两个月缴纳,不计算滞纳金。对租用镇属物业或其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。
鼓励孵化器(区级以上)减免企业租金,对疫情期间累计减免企业租金超过100万元的,给予50万元一次性奖励。